*Compra de hipotecas vencidas, negocio a largo plazo
Por: Janet Galindo
Aumentan en 500% fraudes relacionados con remates inmobiliarios en la Ciudad de México en los últimos 15 meses, dice Alan Ramírez Flores, CEO de Coperva, quien destacó que en medio de una crisis económica, de un plan de austeridad y de un ambiente incierto, los inversionistas buscan herramientas seguras para hacer crecer su capital, y los bienes inmuebles se posicionan como una buena opción.
Sin embargo, acotó el directivo empresa líder en recuperación de cartera, hay muchos fraudes en las ofertas que se anuncian en las páginas de internet y hay que saber detectarlas al analizar desde el precio y las condiciones de que ofertan los inmuebles, dijo Ramírez Flores.
Mencionó que antes de vender un proceso, en su calidad de gestores, se revisan los expedientes y si detectan el riesgo de perder el juicio no se toma ese caso.
“Si el dictamen jurídico es viable para ganar, se hace el trámite con el banco para cesión de derecho, y se firma una escritura pública, donde el inversionista se convierte en dueño de ese remate hipotecario”, mencionó.
Ahora, dentro de la oferta inmobiliaria tradicional, los remates hipotecarios son una peculiar forma de invertir.
“En términos reales se trata de la adquisición de una deuda, respaldada por un bien inmueble sujeto de un proceso legal que en algún momento puede multiplicar el rendimiento de la inversión”, explicó Ramírez Flores.
Pese a ello, en México aún se desconoce cómo adquirir un remate hipotecario, lo que significa que es resultado de un crédito hipotecario originado en una institución financiera, que ante la falta de pago del cliente cayó en cartera vencida, mencionó el CEO de Coperva.
“Los bancos entonces ponen a disposición de inversionistas esa cartera, generalmente a través de intermediarios que la adquieren inicialmente y que está sujeta a un proceso legal”, refirió el directivo.
Para el experto, “los remates hipotecarios deben ser vistos como un instrumento de inversión que ofrece rendimientos por encima de los tradicionales como los bancarios o bolsa de valores, sujeta a vaivenes y a alto riesgo”.
Asimismo, esos remates “pueden ser grandes oportunidades” y todas las hipotecarias tienen que rematar cada año entre el 0.5 y 1% de su cartera porque hay personas que dejan de pagar su crédito. Con la actual pandemia se observó un incremento en la cartera vencida de todas las empresas, dijo el CEO de Coperva.
Dado que un remate hipotecario implica al menos 24 meses en resolverse, se trata de una inversión a largo plazo “dependiendo en qué parte del proceso se adquiera”, además de estar sujetos a los trámites y desahogos de pruebas que en su defensa puede presentar el deudor.
Según el momento en que se adquiere el remate se le clasifica en litigio, judicial y adjudicado. En la primera etapa, el remate litigioso, “no se compra una casa, sino una deuda con los derechos de cobro de la misma. No es una casa como se anuncia en sitios de internet”, explica Ramírez Flores.
Al inicio del proceso la inversión es menor pero el tiempo de retorno es mayor, y de manera inversa si se adquiere hacia el final del proceso, la inversión aumenta pero el tiempo en obtener el rendimiento disminuye.
En cuanto al proceso litigioso, se trata del momento de las ejecuciones de sentencia: cuando el juez puede dictar que se debe pagar la deuda, y si el deudor no tiene cómo pagar, pues entra el remate judicial que es una puja para quedarse con esa propiedad y que se pague el adeudo.
En una puja se busca que el monto por lo menos sea equivalente al adeudo que quedó pendiente, por ello los remates se convierten en ‘grandes oportunidades'”.
En el caso de no adjudicarse el inmueble, el titular de la cesión de derechos cobrará de cualquier forma con intereses y gastos moratorios, con lo que la inversión está protegida con rendimientos hasta del 30%, dijo Ramírez Flores.
En la etapa final, cuando el inmueble ya fue adjudicado, se procede al acercamiento con el deudor para el desalojo del inmueble, en el caso de que esté ocupado. Si el deudor no quiere negociar se llega al desalojo con orden judicial para continuar con el proceso de escrituración.
Algunos servicios de intermediación y gestoría ofrecen llevar todo el proceso legal, de modo que el inversionista se desentiende, hasta cierto punto, de los trámites legales, comenta Ramírez Flores.
Antes de invertir en un remate inmobiliario Ramírez Flores dice que se debe considerar lo siguiente:
- El dinero a invertir no ocuparlo en los próximo dos años.
- Considerarlo como una opción para diversificar tus inversiones
- El tiempo del juicio puede alargarse
- Asesorarse con expertos
- Revisar el expediente para verificar que el proceso sea viable
- Verificar que la deuda sea acorde a lo que se está vendiendo
Ahora, para detectar fraude en anuncios de remate hipotecario Ramírez Flores enumera:
- El monto de la propiedad está debajo del 50 % de su valor comercial y te prometen que en 14 meses te vas a quedar con él,
- Asegurar que se puede pagar con crédito.
- No hablan de cesión de derechos desde el inicio del proceso.
- Cuando mencionan que la firma de cesión de derechos se realiza cuando entreguen la propiedad. La cesión se firma al principio del proceso, no a los cuatro ni a los 14 meses.
- Cuando piden un monto inicial y posteriormente el resto.